Ипотекалық несие

Home » Рефераттар » Ипотекалық несие
Рефераттар Комментариев нет

554a80ca281b3Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шет ел тәжірибелерінде әрекет етіп отырған негізгі улгілері бар. Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым-ашық үлгі». Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі. Қарапайым-ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді. Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі «кеңейтілген ашық үлгі» деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген илотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бүл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды, Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне «илотеканың американдық үлгісі» деп атап кеткен. Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге асырылады. Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондык компаниялар үшің ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады. Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашық үлгілердің сипатты белгісі олар таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда, ақшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: 1) ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта орналаскан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен; 2) сақтандыру компанияларын қоса алғандағы ипотекалық нарыктың барлық кәсіби катысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотека-3Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші үлгісі — бұл «балансталған автономды үлгі». Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлшерінде жинақтағаннан кейін барып ссуда алуға құқылы. Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда басты кемшілік болып табылады. Өйткені, бүл үлгі нақты қарыз алушының жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ та, бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет. Құрылыс қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін. Демек, бүл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол сияқты бүл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған автономиялық үлгінін бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та, бұл жерде барлық өзара есеп айырысулар еркін аумастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақ аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы, мұнда несие беруші несиенің қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады. Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолданылуда. Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизмімен нақты азаматтарды несиелеу механизміндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік механиздердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған «құрылыс жинақтарының жүйесі» құрылған. Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына және т.б. құрылымдарға кіретін болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып, ол, мемлекеттік дотация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және қалған төлейтін бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға құқылы болып табылады. Бірінші кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады. Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған тәуелді емес. Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы — оның шегінде пайдаланылатын мақсаты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие-қаржы нарығының жалпы жағдайынан тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-шартына қатынасушы-салым иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар. Мемлекет меншікті капиталдың жинақталуына тұрғын үй құрылысына сыйақылар беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады. Салым иесінің ынталандыру түрін таңдау құқы бар. Егер ол сыйақы (субсидия) жолын таңдаса, онда оның жинағы 300 неміс маркасына (жалғыз бастылар үшін) немесе 1600 маркаға (жанұялылар үшін) жеткенде мемлекеттен 10% көлемінде қосымша сыйақы алады. Құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру арқылы немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті капиталдың жинақталуын ынталандырып отырады.

LEAVE A COMMENT

Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.